はじめての土地探し — 公示地価・基準地価・路線価の違いと使い方ガイド

「地価」がたくさんあって混乱する、あなたへ

マイホーム用の土地を探しはじめたとき、あるいは相続した土地の価値を知りたいとき、「地価」を調べようとすると複数の数字に出くわして困った経験はありませんか。公示地価、基準地価、路線価——名前は似ているのに数字が違う。いったいどれを信じればいいのでしょうか。

結論から言えば、「どれが正しい」ではなく「目的によって使い分ける」が正解です。この記事では3つの地価の仕組みと違いを整理し、あなたの目的に合った地価の選び方をガイドします。

公示地価は国土交通省が毎年発表する、最もスタンダードな地価の指標です。

全国約26,000地点の「標準地」について、2名の不動産鑑定士がそれぞれ独立に評価し、土地鑑定委員会が最終的な価格を決定します。目的は「一般の土地取引に価格の指標を提供すること」です。

つまり公示地価は、「その土地がだいたいいくらで取引されるのが妥当か」を示す目安と考えてください。土地を買いたい人、売りたい人が最初にチェックすべき数字です。

国土交通省の「土地総合情報システム」で無料検索できます。住所や地図から近くの標準地を探し、㎡あたりの価格を確認しましょう。

基準地価は各都道府県が発表する地価で、仕組みは公示地価とほぼ同じです。

公示地価との最大の違いは「調査時点が半年ずれている」こと。これにより、1月時点（公示地価）と7月時点（基準地価）で年に2回、地価の定点観測ができるわけです。

もう一つの違いは、基準地価は都市計画区域外の土地も調査対象に含んでいる点です。山林やリゾート地など、公示地価ではカバーしきれない場所の地価を知りたいときに重宝します。

路線価は国税庁が発表する、相続税・贈与税を計算するための評価基準です。

路線価は道路ごとに設定されており、「この道路に面した土地は㎡あたり○○千円」という形で表示されます。たとえば路線価図に「400C」と書かれていれば、㎡あたり40万円、借地権割合が70%（Cランク）を意味します。

路線価の価格水準は、公示地価のおよそ80%に設定されています。これは意図的なもので、「税金の計算に使う評価額は時価よりやや低めにして、納税者に配慮する」という考え方に基づいています。

したがって、路線価から逆算して実勢価格を推計することもできます。路線価÷0.8＝公示地価の目安、という計算です。

※ このほか固定資産税評価額（公示地価の約70%）もありますが、市区町村が3年ごとに評価替えを行うもので、毎年の地価動向を見るには不向きです。

売買の相場観をつかむなら、公示地価と基準地価をセットで確認しましょう。特に最近は地価の変動スピードが速いため、1月時点と7月時点の両方を見ることで、より正確な相場感がつかめます。

さらに、国土交通省の「不動産取引価格情報」で、近隣の実際の取引事例もチェックしておくと安心です。

税理士に相続税の試算を依頼する前に、自分でざっくりとした評価額を知りたいなら、路線価図を確認しましょう。国税庁のWebサイトで無料公開されており、住所から該当する路線価を調べられます。

土地探しやエリア選びで重要なのは、「今の価格」だけでなく「過去数年の変動率」です。毎年上昇しているエリアは需要が強い証拠ですし、下落が続いているエリアには構造的な問題があるかもしれません。土地ペディアでは東京都の地価ランキングで変動率を確認できます。

公示地価・基準地価・路線価の3つは、どれも同じ「土地の値段」を扱いながら、目的と仕組みが異なります。

3つの違いを理解しておけば、不動産会社や税理士と話すときにも「この価格はどのベースですか？」と確認でき、より納得感のある判断ができるはずです。土地探しの第一歩として、まずはご自身のエリアの地価をチェックしてみてください。