土地の価格はどう決まる？4つの公的価格を解説

土地には「一物四価」がある

日本では、同じ土地に対して4つの異なる公的な価格が存在します。これを「一物四価」（いちぶつよんか）と呼びます。それぞれ目的や算定方法が異なるため、用途に応じた使い分けが必要です。

4つの公的価格

1. 公示地価（国土交通省）

• **基準日**: 毎年1月1日
• **公表時期**: 3月下旬
• **目的**: 一般の土地取引の指標、公共用地取得の基準
• **調査方法**: 2名の不動産鑑定士による鑑定
• **特徴**: 4つの価格の中で最も「時価」に近いとされる

2. 基準地価（都道府県）

• **基準日**: 毎年7月1日
• **公表時期**: 9月下旬
• **目的**: 公示地価の補完
• **調査方法**: 1名の不動産鑑定士による鑑定
• **特徴**: 公示地価と半年ずれた時点の価格を提供。都市計画区域外も対象

3. 路線価（国税庁）

• **基準日**: 毎年1月1日
• **公表時期**: 7月
• **目的**: 相続税・贈与税の算定基準
• **水準**: 公示地価の約80%
• **特徴**: 道路に面した土地の価格として設定

4. 固定資産税評価額（市区町村）

• **基準日**: 1月1日（3年に1度の評価替え）
• **目的**: 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算定
• **水準**: 公示地価の約70%
• **特徴**: 3年に1度しか見直されないため、タイムラグが大きい

4つの価格の関係

公示地価を100とした場合の目安：

実際の取引価格との関係

実際の不動産取引価格は、公示地価とは異なることが多いです。人気エリアでは公示地価を上回る取引が行われることもあれば、需要の少ないエリアでは下回ることもあります。

公示地価はあくまで「正常な取引」を前提とした価格であり、売り急ぎや買い急ぎ、特殊な事情がある取引は反映されていません。

まとめ

4つの公的価格はそれぞれ異なる目的で算定されています。不動産の売買を検討する際は公示地価・基準地価を、税金の計算には路線価や固定資産税評価額を参照しましょう。土地ペディアでは公示地価・基準地価のデータを市区町村別に確認できます。