東京23区 住宅地地価ランキング2025 — 区別データ徹底比較
はじめに — 2025年、東京23区の住宅地地価はどう動いたか
2025年（令和7年）の公示地価が発表され、東京23区の住宅地は全区で上昇という結果になりました。しかし、区ごとの平均地価には最大約10倍の開きがあり、上昇率にも大きな差があります。
この記事では、国土交通省「令和7年地価公示」のデータをもとに、東京23区の住宅地地価を平均地価順・上昇率順でランキングし、各区の特徴と注目ポイントを解説します。
東京23区 住宅地 平均地価ランキング
平均地価トップ10
2025年公示地価における東京23区の住宅地平均地価ランキングです。
| 順位 | 区名 | 平均地価（円/㎡） | 前年比 | 前年順位 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 千代田区 | 2,380,000 | +6.8% | 1位 |
| 2位 | 港区 | 1,780,000 | +6.5% | 2位 |
| 3位 | 渋谷区 | 1,250,000 | +7.8% | 3位 |
| 4位 | 目黒区 | 895,000 | +5.9% | 5位 |
| 5位 | 文京区 | 880,000 | +5.5% | 4位 |
| 6位 | 中央区 | 845,000 | +8.5% | 6位 |
| 7位 | 品川区 | 810,000 | +6.2% | 7位 |
| 8位 | 新宿区 | 785,000 | +5.8% | 8位 |
| 9位 | 台東区 | 755,000 | +9.2% | 10位 |
| 10位 | 世田谷区 | 620,000 | +4.8% | 9位 |
（出典：国土交通省「令和7年地価公示」）
トップは千代田区の238万円/㎡。番町・麹町エリアを中心に、政治の中枢に隣接する希少性の高い住宅地が集中しています。2位の港区は178万円/㎡で、青山・白金・麻布といった高級住宅地がランキングを支えています。
平均地価 11位〜23位
| 順位 | 区名 | 平均地価（円/㎡） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 11位 | 豊島区 | 610,000 | +5.3% |
| 12位 | 中野区 | 575,000 | +5.0% |
| 13位 | 杉並区 | 540,000 | +4.5% |
| 14位 | 荒川区 | 520,000 | +6.8% |
| 15位 | 北区 | 495,000 | +5.5% |
| 16位 | 墨田区 | 490,000 | +6.8% |
| 17位 | 大田区 | 475,000 | +4.2% |
| 18位 | 板橋区 | 430,000 | +4.0% |
| 19位 | 江東区 | 420,000 | +6.1% |
| 20位 | 練馬区 | 385,000 | +3.5% |
| 21位 | 江戸川区 | 345,000 | +4.8% |
| 22位 | 足立区 | 330,000 | +5.3% |
| 23位 | 葛飾区 | 310,000 | +5.0% |
（出典：国土交通省「令和7年地価公示」）
23位の葛飾区は31万円/㎡で、1位の千代田区と比べて約7.7倍の差があります。ただし、葛飾区は前年比+5.0%と堅調な上昇を見せており、「手頃な価格で都心へのアクセスが良い」として住宅需要が高まっています。
住宅地 地価上昇率ランキング
上昇率トップ10
平均地価の絶対額ではなく、前年比の上昇率でランキングすると、順位が大きく変わります。
| 順位 | 区名 | 前年比 上昇率 | 平均地価（円/㎡） | 平均地価順位 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 台東区 | +9.2% | 755,000 | 9位 |
| 2位 | 中央区 | +8.5% | 845,000 | 6位 |
| 3位 | 渋谷区 | +7.8% | 1,250,000 | 3位 |
| 4位 | 荒川区 | +6.8% | 520,000 | 14位 |
| 4位 | 千代田区 | +6.8% | 2,380,000 | 1位 |
| 4位 | 墨田区 | +6.8% | 490,000 | 16位 |
| 7位 | 港区 | +6.5% | 1,780,000 | 2位 |
| 8位 | 品川区 | +6.2% | 810,000 | 7位 |
| 9位 | 江東区 | +6.1% | 420,000 | 19位 |
| 10位 | 目黒区 | +5.9% | 895,000 | 4位 |
（出典：国土交通省「令和7年地価公示」）
注目すべきは台東区の+9.2%。浅草・上野エリアのインバウンド需要回復に加え、蔵前・入谷エリアの住宅地としての再評価が進んでいます。また、中央区（+8.5%）は晴海フラッグ周辺の開発効果が住宅地全体に波及しています。
区別の特徴と注目ポイント
都心3区 — 圧倒的な価格水準と安定成長
千代田区・港区・渋谷区の都心3区は、平均地価が100万円/㎡を超える別格のエリアです。再開発プロジェクトが相次ぎ、国際的な人材の流入も地価を押し上げています。
千代田区の番町エリアには450万円/㎡を超える地点があり、東京の住宅地で最高水準です。港区の南青山・白金台は300万円/㎡前後、渋谷区の松濤・神宮前は280万円/㎡前後で推移しています。
城東エリア — 上昇率で都心に迫る
台東区（+9.2%）、墨田区（+6.8%）、江東区（+6.1%）の城東エリアは、都心と比較して割安な価格帯ながら高い上昇率を記録しています。
特に台東区は、蔵前が「東京のブルックリン」としてクリエイター層に人気を集め、住宅需要が急拡大。2020年から2025年の5年間で平均地価が+38%上昇しました。
城南エリア — ブランド住宅地の底堅さ
世田谷区（620,000円/㎡）、目黒区（895,000円/㎡）は、住宅地としてのブランド力が高く、安定的な価格上昇を続けています。世田谷区は面積が広く区内の格差も大きいですが、成城・等々力・深沢といった高級住宅地は90万円/㎡前後を維持しています。
城北・城西エリア — 実需中心の堅調推移
板橋区（+4.0%）、練馬区（+3.5%）は上昇率では下位ですが、実需（ファミリー層の住宅購入）に支えられた堅調な推移です。特に練馬区は平均38.5万円/㎡と23区内で最も手頃な価格帯であり、子育て世帯の住宅取得先として根強い人気があります。
最高価格地点ランキング
住宅地の最高価格地点トップ5
| 順位 | 所在地 | 地価（円/㎡） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 千代田区六番町 | 4,650,000 | +5.2% |
| 2位 | 港区赤坂1丁目 | 3,980,000 | +7.8% |
| 3位 | 港区南青山4丁目 | 3,450,000 | +6.5% |
| 4位 | 渋谷区神宮前4丁目 | 3,280,000 | +8.2% |
| 5位 | 千代田区三番町 | 3,150,000 | +4.8% |
（出典：国土交通省「令和7年地価公示」）
住宅地の最高地点は千代田区六番町の465万円/㎡。坪単価に換算すると約1,537万円/坪という驚異的な水準です。30坪（約100㎡）の土地を取得するだけで4億6,500万円が必要になる計算です。
今後の見通し
上昇が続く要因
- 東京23区の人口は2030年まで微増見通し（東京都「人口推計」）
- 大規模再開発の継続（渋谷・品川・豊洲など）
- 海外富裕層の東京不動産投資需要
注視すべきリスク
- 日銀の金融政策正常化による住宅ローン金利上昇（変動金利の見直し）
- 建築コストの高騰（資材費+人件費）による新築供給の鈍化
- マンション価格高騰による購買力の限界
よくある質問
Q1: 23区で最もコスパが良い区はどこですか？
資産価値の上昇率と価格のバランスで見ると、台東区（平均75.5万円/㎡、上昇率+9.2%）と荒川区（52万円/㎡、+6.8%）が注目です。都心へのアクセスが良好ながら、港区や渋谷区の半額以下で住宅地を取得できます。
Q2: 今から住宅を購入するならどの区がおすすめですか？
ファミリー層には練馬区（38.5万円/㎡）や板橋区（43万円/㎡）が、価格と住環境のバランスに優れています。資産価値重視なら品川区（81万円/㎡、リニア開業期待）が有望です。ただし、個別の立地条件（駅距離・道路幅員・用途地域）が地価に大きく影響するため、エリアだけでなく地点単位での確認をおすすめします。
Q3: 23区の住宅地地価はいつまで上がり続けますか？
2025年時点で23区全区が上昇していますが、これが永続するとは限りません。金利上昇局面では、特に高額エリアほど住宅ローン負担増の影響を受けやすく、上昇率が鈍化する可能性があります。ただし、東京の住宅需要は構造的に堅調であり、大幅な下落は短期的には想定しにくい状況です。
まとめ
2025年の東京23区住宅地地価は、平均地価では千代田区（238万円/㎡）がトップ、上昇率では台東区（+9.2%）がトップという結果になりました。23区全体の平均上昇率は+5.8%で、3年連続で上昇率が加速しています。
住宅購入や投資の判断には、「平均地価」だけでなく「上昇率」「駅距離」「再開発計画」など複数の視点が必要です。各区の詳しい地価データは東京都の地価ページからご確認いただけます。
--- 出典・参考 - 国土交通省「令和7年地価公示」 - 東京都「東京都の人口推計」
※本記事のデータは2025年1月1日時点の公示地価に基づいています。